Se calmer le plex…

J’ai visité quelques plex dans les derniers mois. Les acheteurs ne calculent pas. Ils se font avoir par les sentiments, par le désir de trouver un chez-soi. La somme à sortir peut devenir un puits sans fond. Surenchère? Dans Rosemont, on peut vendre un immeuble inhabitable 500 000$. Pourtant, pas besoin d’un inspecteur en bâtiment expérimenté pour détecter que le coût de remise à niveau de certains immeubles est décadent. Parfois, ça peut atteindre des sommes qui sortent de l’entendement.

[La photo du plex choisi pour l’article a été retirée à la demande du propriétaire et de son courtier vendeur]

Des exemples ?

Toiture à refaire ? 15 000$ ?

Changement de la sortie d’égout endommagée ou entrée d’eau en plomb? 13 000$ ?

Fonçage de pieux ? Entre 60 000$ et 100 000$ ?

Creuser quelques pieds au sous-sol et refaire des murs, installer une pompe, etc ? 70-80 000$ ?

Refaire l’électricité avec une mise à la terre ? Au moins 5000$ (et ça monte et monte…)?

Refaire les joints de brique ? 25 000$ et plus ?

Refaire les galeries à l’arrière ? 30 000$, 40 000$, 50000 $ ou 60 000$ ? (ça dépend des matériaux et de la structure de coûts de l’entrepreneur).

Changer les portes et fenêtres ? Sans qualité ? Environ 20 000$ ? Avec qualité  ? 40 000$ et plus ?

Refaire l’entrée maintenant que l’asphalte est interdit dans ton quartier ? 13 000$ en pavé uni?

Refaire une salle de bain (sans engager d’employés au noir) … 20 000$, 30000$?

Refaire une cuisine défraîchie? 20 000 $ ou 35 000$ ?

Changer ta porte de garage ? 2 000$ ?

Ajouter une mezzanine ? 100 000$ ? Le terrain est-il contaminé par un réservoir de mazout anciennement enterré? Facture infinie.

T’as une porte coupe-feu avec ton garage? Un autre 600$ ?

Tu l’as payé combien ton plex? 450 000$, 500 000$, 600 000$ ou 700 000$ ?

Et là, on ne parle même pas d’isoler les murs, insonoriser le plafond, mettre l’immeuble au code du bâtiment ni d’améliorer la finition, etc.

Ah oui, et à tous ces montants, il faut ajouter 14,975 % de taxes de consommation….

Je vous évite tout le débat sur les immeubles fardés par des propriétaires ayant fait des rénovations bas de gamme et tape à l’œil par-dessus une structure en dégradation ou en ruine.

Tu veux faire de la surenchère sur un plex ? Prends le temps d’y penser. Parfois, des actions dans un CELI, c’est un meilleur placement. Il faut sortir son fichier MS Excel et laisser les sentiments des autres gagner trop souvent.

Parce qu’il faut se réapproprier l’art perdu de prendre une marche¹ et se calmer le plex…

Note 1: Une expression empruntée à Simon Jodoin.